Locação por temporada na Reforma Tributária: Lei Complementar nº 214/2025

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, a locação por temporada ganhou um novo enquadramento tributário. Em determinadas situações, o aluguel deixa de ser visto apenas como cessão de uso do imóvel e passa a ser tratado como prestação de serviço.

Na prática, isso significa que o proprietário pode ser obrigado a recolher dois novos tributos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

O ponto central é que o meio utilizado para alugar o imóvel não interfere na tributação. Seja por aplicativos como Airbnb e Booking, por imobiliárias ou contratos diretos, o que determina a incidência dos tributos são critérios legais objetivos.

Critérios para incidência de IBS e CBS na locação por temporada

A legislação definiu dois requisitos que devem ser atendidos ao mesmo tempo para que o proprietário pessoa física passe a ser contribuinte dos novos tributos:

• Possuir mais de três imóveis destinados à locação;
• Obter receita anual superior a R$ 240 mil com essa atividade.

Se apenas um desses critérios for ultrapassado, não há incidência de IBS e CBS. Ou seja, quem tem poucos imóveis ou uma receita menor continua fora da nova tributação.

Outro ponto importante é o monitoramento ao longo do ano. Caso a receita ultrapasse R$ 288 mil (20% acima do limite inicial), o enquadramento como contribuinte ocorre ainda no mesmo ano-calendário.

Prazo do contrato continua sendo determinante

A definição de locação por temporada não mudou: ela continua vinculada ao prazo do contrato. Para ser considerada como tal, a locação deve ter duração inferior a 90 dias.

Acima desse período, o contrato pode ser equiparado a serviços de hospedagem, o que implica tratamento tributário diferente e, em geral, mais oneroso.

Situação dos não contribuintes

Para a maioria dos proprietários pessoa física, especialmente aqueles com poucos imóveis, a rotina permanece praticamente a mesma.

Nesses casos:

• A tributação continua sendo feita pelo Imposto de Renda;
• O recolhimento pode ocorrer via carnê-leão, quando o pagamento vem de pessoa física;
• Pode haver retenção na fonte quando o pagamento é feito por pessoa jurídica;
• Os valores devem ser ajustados na declaração anual.

Outro ponto relevante é que não há obrigatoriedade de emissão de nota fiscal para quem não é contribuinte de IBS e CBS. Essa exigência passa a existir apenas para quem se enquadrar nas novas regras.

Impactos também alcançam bens móveis

As mudanças não se limitam aos imóveis. A nova legislação também inclui a locação e o arrendamento de bens móveis no mesmo regime tributário.

Entram nesse grupo:

• Veículos;
• Máquinas;
• Equipamentos industriais;
• Contratos de leasing.

Essas operações passam a ser tratadas de forma semelhante à prestação de serviços para fins de incidência de IBS e CBS, o que amplia o alcance da tributação.

O que o proprietário deve fazer agora

Diante das novas regras, especialistas recomendam que os proprietários acompanhem de perto sua receita anual e a quantidade de imóveis alugados. Pequenas mudanças no volume de ganhos podem alterar o enquadramento tributário.

Além disso, pode ser necessário revisar contratos, valores de locação e a forma de gestão dos imóveis, principalmente para quem já está próximo dos limites definidos pela legislação.

A nova fase da tributação exige organização e planejamento. Para o proprietário pessoa física, entender as regras é o primeiro passo para evitar surpresas e manter a atividade em conformidade com a lei.

A partir de 2027, esses contratos poderão ser tributados de forma definitiva e simplificada, com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, afastando qualquer outra incidência de IBS ou CBS sobre a operação, desde que atendidos requisitos específicos relacionados à data do contrato e ao seu registro.

Essa inovação representa uma oportunidade relevante para holdings imobiliárias, sobretudo aquelas com contratos vigentes firmados até a data de publicação da lei, em janeiro de 2025.

Entretanto, seu aproveitamento exige atenção imediata, especialmente porque a elegibilidade do contrato ao regime depende, nos casos de locação de imóveis para pessoas jurídicas, de providências formais a serem concluídas até 31 de dezembro de 2025.

O impacto econômico do novo regime não é uniforme. A opção implica renúncia integral à apropriação de créditos de IBS e de CBS relacionados ao imóvel, o que exige análise caso a caso.

Holdings que operam com imóveis de baixo custo operacional — isto é, já amortizados, com manutenção reduzida e poucas despesas que poderiam gerar créditos relevantes — tendem a se beneficiar da alíquota fixa e definitiva. O mesmo ocorre com contratos não residenciais de longo prazo, nos quais o regime proporciona previsibilidade e estabilidade tributária ao fluxo de receitas.

Em contrapartida, estruturas que apresentam despesas significativas com manutenção, obras, retrofits, seguros elevados ou investimentos cíclicos podem ser prejudicadas. Para esses contribuintes, os créditos que seriam apropriados no regime geral podem superar o benefício da alíquota reduzida.

Holdings que atuam na expansão do portfólio ou concentram despesas compartilhadas entre diversos imóveis também precisam ser avaliados cuidadosamente, pois o volume de créditos perdidos pode tornar o regime opcional economicamente desfavorável.

É nesse contexto que surge a importância do registro do contrato, exigido pela lei para contratos não residenciais celebrados antes da publicação da LC 214, em janeiro de 2025.

O registro é condição indispensável para que o contrato seja habilitado ao regime. Assim, é essencial compreender quando faz sentido registrar e quando pode ser estratégico não registrar, considerando que o registro tem efeito meramente habilitador — isto é, não obriga à adoção futura do regime, mas garante essa possibilidade.

Para holdings cujo perfil se enquadra na perspectiva de vantagem com o regime opcional — especialmente aquelas com baixa geração de créditos, contratos longos, imóveis estabilizados ou previsibilidade de receita — o registro deve ser realizado.

Registrar o contrato mantém aberta a possibilidade de optar, futuramente, pela tributação de 3,65% caso essa se mostre vantajosa após a simulação.

Não registrar significaria eliminar definitivamente essa alternativa, o que pode representar perda estratégica, sobretudo diante de eventuais mudanças econômicas, renegociações contratuais ou variações de despesa que reduzam o potencial de créditos no futuro.

Já para holdings cujo modelo operacional envolve despesas intensas, obras frequentes, expansão patrimonial ou aproveitamento relevante de créditos, o registro, embora permitido, pode não ser prioritário.

Nesses casos, a tendência é que o regime geral permaneça mais vantajoso, e a realização do registro — ainda que não prejudicial — pode se mostrar desnecessária se a probabilidade de adesão ao regime for muito baixa.

Ainda assim, recomenda-se avaliar cuidadosamente, caso a caso, pois o custo do registro é, normalmente, inferior ao de perder a possibilidade de enquadramento em um regime que, eventualmente, possa tornar-se vantajoso em cenários de alteração econômica ou contratual.

Dada essa complexidade, a decisão de registrar ou não deve ser orientada por simulação tributária individualizada.

Essa simulação compara a carga tributária aplicável ao contrato no regime atual — considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, com ou sem aproveitamento de créditos — ao custo efetivo da alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta.

É a partir desse estudo que se identifica o chamado “ponto de indiferença tributária”, calculado pela razão entre créditos potenciais e receita total: quando essa razão é inferior a 3,65%, o regime opcional tende a ser superior; quando é superior, a opção pode ser economicamente desfavorável.

Recomendamos que as holdings consultem, de imediato, seus advogados sobre a revisão documental dos contratos de locação vigentes, especialmente para verificar a formalização e a possibilidade de registro no prazo legal.

Fonte: Fenacon

Contratos com finalidade não residencial

Nesses casos, a legislação prevê duas formas alternativas para exercício da opção:

1. Registro em cartório: caso o contribuinte opte por exercer a opção por meio do registro do contrato em cartório (Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos), esse registro deverá ser realizado até 31 de dezembro de 2025, desde que o reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica tenha ocorrido até 16 de janeiro de 2025.
2. Documento fiscal: a outra forma de exercício da opção não exige nenhuma providência neste momento. Ela será realizada por meio de documento fiscal, conforme regras e procedimentos que serão definidos em regulamento a ser publicado no início de 2026.

Contratos com finalidade residencial

Para os contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento com finalidade residencial, não é necessária qualquer providência neste momento.

As demais providências somente serão exigíveis após a publicação do regulamento, prevista para o início de 2026.

Fonte: Receita Federal

A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, implantou no Brasil o modelo de IVA Dual, por meio do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses tributos substituem diversos impostos sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e COFINS), adotando como princípios centrais a tributação no destino, a não cumulatividade plena e a simplificação das regras de incidência.

As operações com bens imóveis passaram a ter regime específico, que contempla alíquotas reduzidas, redutores da base de cálculo e possibilidade de dedução de materiais de construção. Esse tratamento diferenciado busca equilibrar a carga tributária do setor imobiliário e estimular a aquisição de imóveis populares.

2. Operações Sujeitas à Incidência

De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, o IBS e a CBS incidem sobre as seguintes operações:

• Alienação de imóveis, incluindo incorporação imobiliária e parcelamento do solo;
• Cessão e atos translativos ou constitutivos onerosos de direitos reais sobre imóveis;
• Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis;
• Serviços de administração e intermediação imobiliária;
• Serviços de construção civil.

Observar que se sujeitam à tributação pelo IBS e pela CBS, pelas mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis: a servidão; a cessão de uso ou de espaço; a permissão de uso e o direito de passagem.

Resumo:

(Lei Complementar nº 214/2025, art. 252, § §1º e 7º)

O imposto será devido no local de situação do imóvel, conforme art. 11, II, § 2º da LC nº 214/2025.

3. Não Incidência

Não há incidência de IBS e CBS nas seguintes hipóteses:

• Permuta de imóveis, exceto sobre a torna;
• Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia;
• Operações realizadas por fundos patrimoniais constituídos pela Lei nº 13.800/2019;

4. Contribuintes

São considerados contribuintes do IBS e da CBS:

• O alienante, nas operações de venda de imóveis;
• Quem cede ou transmite direitos reais onerosos, exceto de garantia;
• O locador, cedente ou arrendador;
• O adquirente, nos casos de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial;

Prestadores de serviços de construção, administração e intermediação imobiliária.

Nas sociedades em conta de participação, o sócio ostensivo fica obrigado a efetuar o recolhimento do IBS e da CBS incidentes sobre as operações com bens imóveis, vedada a exclusão de valores devidos a sócios participantes.

Resumo:

(Lei Complementar nº 214/2025, arts. 263 e 264)

Pessoas físicas também podem ser enquadradas como contribuintes, desde que exerçam atividade econômica vinculada a bens imóveis.

Veja a seguir quais as atividades exercidas estarão sujeitas à condição de contribuinte regular do IBS e da CBS:

5. Base de Cálculo

A base de cálculo é composta pelo valor da operação (alienação, locação, cessão, arrendamento, administração ou construção).

Devem ser incluídos juros, multas, encargos, variações monetárias, seguros e demais valores cobrados. Já tributos incidentes sobre o imóvel e despesas condominiais não integram a base da locação.

6. Incentivos e Redutores

6.1 Redutor de Ajuste

Permite deduzir da base de cálculo o valor de aquisição do imóvel, acrescido de ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais. Esse redutor é atualizado pelo IPCA e aplica-se a partir de 2027.

No quadro a seguir sintetizamos as regras de aplicação do Redutor de Ajuste tomando por base a operação realizada e a condição do adquirente, se contribuinte regular ou não dos novos tributos:

6.2 Redutor Social

Após a redução do Redutor de Ajuste, poderá ser deduzido da base de cálculo do imóvel novo, o Redutor Social, nos seguintes valores, até o limite da respectiva base:

• Imóvel Residencial novo: R$ 100.000,00;
• Lote Residencial: R$ 30.000,00;
• Locação, Cessão Onerosa ou Arrendamento: R$ 600,00 por mês (por imóvel);
• O bem imóvel novo é aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento;
• Bem imóvel residencial é a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais (segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência);
• Lote residencial é a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766/1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil);
• O Redutor Social só poderá ser utilizado uma única vez por imóvel;
• Os valores de Redutor Social serão corrigidos mensalmente, a partir de 16.01.2025, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

6.3 Dedução de Materiais de Construção

Construtoras podem se apropriar de créditos referentes a materiais utilizados nas obras, quando fornecidos diretamente ou por terceiros.

7. Alíquotas Reduzidas

8. Cálculo do IBS e CBS

Para calcular o IBS e CBS é preciso primeiro subtrair o valor dos redutores da base de cálculo e, só então, multiplicar pela alíquota da operação. Depois são descontados os valores de crédito de insumos da cadeia para chegar ao valor a ser pago dos tributos.

A figura a seguir apresenta o passo a passo de apuração e cálculo do IBS e CBS com a aplicação do redutor social e de ajuste:

9. Inscrição no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Os bens imóveis urbanos e rurais de que trata este regime deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

O CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB.

O CIB deverá constar obrigatoriamente de todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo Município.

9.1 Prazos para inscrição no CIB

Os prazos de inscrição de todos os bens imóveis no CIB são:

(Lei Complementar nº 214/2025, art. 266)

10. Período de Transição

Até 31.12.2026, permanecem as regras atuais. Entre 2027 e 2028, haverá regimes facultativos de transição, como a cobrança cumulativa da CBS em determinados casos (ex.: RET e loteamentos). A partir de 01.01.2029, todas as operações passam a seguir integralmente as novas regras do IBS e da CBS.

11. Considerações Finais

A Reforma Tributária trouxe um regime específico para o setor imobiliário, combinando alíquotas reduzidas, redutores sociais e dedutibilidade de insumos, o que garante simplificação, segurança jurídica e maior progressividade. As medidas tendem a reduzir custos para habitação popular e estimular investimentos em incorporação e construção civil, ao mesmo tempo em que fortalecem a transparência com instrumentos como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

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As novas versões se referem a qual Nota Técnica?

Foram publicadas novas versões da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 e do Anexo VI – Leiautes RN_RTC_IBSCBS – V1.02.00.

Quais são as principais mudanças em relação a locação de bem móveis e imóveis na NFS-e?

As novas versões da Nota Técnica trouxeram as seguintes mudanças no leiaute da NFS-e relacionadas às prestações de locação de bens móveis e imóveis, no âmbito da Reforma Tributária:

• criação do grupo Informações de Operações de Locação de Bens Móveis, que deverá observar as seguintes regras:

a) o grupo deve ser informado apenas nos casos de prestação de serviços de locação de bens móveis;

b) a locação de bens móveis, por configurar fato gerador do IBS/CBS — mas não do ISSQN — será autorizada em ambiente nacional, independentemente do status de adesão do município ou de sua opção pelo uso dos emissores públicos nacionais;

c) conforme as regras de negócio do Anexo VI, esse grupo só poderá ser preenchido quando o código de serviço informado (cTribNac) for 99.04.01 – “Locação de Bens Móveis”;

• inclusão do grupo “gDedRedIBSCBS”, que representa o valor monetário (R$) total referente às deduções e reduções da base de cálculo do IBS e da CBS relacionadas a operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis e serviços médicos. O resultado das informações desse grupo será o valor dedutível da base de cálculo do IBS e da CBS da operação;

Mais novidades trazidas pelas novas versões da Nota Técnica

Além das mudanças com relação a bens móveis e imóveis, as novas versões da Nota Técnica trouxeram as seguintes novidades:

• remoção do campo de indicação de consumo pessoal;
• inclusão do campo de indicação de operação de doação;
• criação do grupo “gEstornoCred”, destinado ao registro dos estornos de créditos do IBS e da CBS;
• inclusão do grupo “gPagAntecipado”, referente ao vínculo das NFS-e utilizadas como pagamento antecipado para fins de abatimento.

Vale destacar que, nesta nova versão, foi incluído um aviso que, nas próximas semanas, serão publicados, no portal da NFS-e, manuais relacionados aos novos fatos geradores.

Fonte: IOB Notícias

Atualmente, os valores obtidos por uma pessoa física por meio de aluguéis são considerados somente como renda, sujeita a tributação no Imposto de Renda recolhida mensalmente via Carnê-Leão. “No entanto, a partir de 2026, com o início da Reforma Tributária, a locação passa ser considerada operação onerosa com bens, sujeita também à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS)”, explica o advogado tributarista, Henrique Gomes.

Para que um contribuinte locador seja tributado, é preciso cumprir dois requisitos cumulativos: receber acima de 240 mil de receita bruta no ano-calendário anterior e essa receita deve ter origem de mais de três imóveis. Outra hipótese de tributação, seria o contribuinte receber mais de 288 mil de aluguel no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis locados.

“Se um contribuinte receber, por exemplo, 270 mil no ano-calendário de um único imóvel, ele não estará sujeito a contribuir com CBS e IBS. Assim como o contribuinte que possui 5 imóveis locados e recebe 150 mil de aluguéis no ano-calendário também não estará sujeito a nova tributação”, pontua Gomes.

O presidente do SESCAP-LDR, Euclides Nandes Correia, ressalta que, com o início da tributação, é provável que parte dos proprietários e administradoras repassem os custos aos locatários, pressionando preços e reduzindo o retorno líquido do investidor. “Ao repassar os custos, o valor dos aluguéis deverá ser impactado e tende a subir no curto prazo, até encontrar um equilíbrio por meio da oferta e demanda”, comenta.

Especialistas estimam que a alíquota de referência do IVA Dual (soma do CNS e IBS) será entre 26,5% e 28%. Porém, as operações de locação residencial possuem uma redução da base de cálculo em 70%, o que, por consequência, reduz também a alíquota efetiva para aproximadamente 8 a 10% sobre o valor do aluguel. Além disso, o locador tem o direito de deduzir R$ 600,00 por imóvel residencial alugado.

“Uma pessoa física que recebe R$ 22 mil de aluguel por mês tem 70% desse valor excluído da base de cálculo, restando R$ 6.6 mil tributáveis. Aplicando a alíquota de 28% sobre esse montante, o imposto devido (IBS/CBS) é de R$ 1.848,00. Isso resulta numa alíquota efetiva de 8,4% sobre o valor total do aluguel”, exemplifica Gomes.

Paralelamente à reforma, a Receita Federal empregará instrumentos de fiscalização mais sofisticados, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente conhecido como “CPF dos imóveis”, e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que centralizará informações de imóveis. Nesse sentido, será reunido dados como matrícula, titularidade e localização dos imóveis, permitindo que a Receita cruzar informações entre as Declarações de Imposto de Renda, IPTU com dados cartorários e informações bancárias.

Isso significa que, se o locatário declarar a locação realizada e o locador não, o sistema da Receita Federal identificará a incompatibilidade e poderá impor as sanções necessárias.

Dentre as referidas sanções menciona-se:

· Locador:

– Multa de 75% do valor não declarado, acrescida de juros e correção monetária, podendo chegar até 150% nos casos de reincidência.

– Possibilidade de caracterização de crime tributário em casos graves.

· Locatário:

– Multa de até 20% sobre valores omitidos

– Perda de deduções ou restituições no Imposto de Renda.

“A reforma tributária não criou um novo imposto sobre aluguéis. o que muda é a fiscalização mais rigorosa sobre os rendimentos de locação, com cruzamento automático de dados entre Receita Federal, cartórios e imobiliárias. os proprietários de imóveis sempre foram obrigados a recolher mensalmente o imposto de renda pelo carnê-leão, conforme a legislação vigente”, reforça o 1° vice-presidente do SESCAP-LDR, Marcos Ferreira.

Fonte: Fenacon

O sistema é apontado como um elemento que dará maior transparência às transações, reduzindo fraudes. Especialistas também apontam que há possibilidade de aumento na carga tributária, considerando que os dados serão compartilhados com todas as administrações, inclusive estados e municípios.

Importante ressaltar, entretanto, que a regulamentação da reforma ainda está em curso. O PLP 108, por exemplo, foi aprovado nesta quarta (17/9) pela CCJ do Senado, e ainda deverá passar pelo plenário da Casa e pela Câmara. Pela complexidade do regime especial voltado aos bens imóveis, é possível que ainda haja alterações neste ponto.

Por exemplo, na complementação de voto apresentada à CCJ, o relator do PLP 108, senador Eduardo Braga (MDB/AM), promoveu alterações para definir o valor do redutor de ajuste na hipótese de permuta entre contribuinte do regime regular do IBS e da CBS e não contribuinte.

O que é o CIB?

A Receita Federal regulamentou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) com objetivo de ter um identificador único de imóveis urbanos e rurais, apelidado de “CPF dos imóveis”. A ideia é ter um “inventário” dos imóveis no país, alimentado com dados dos municípios e cartórios.

A previsão consta na Instrução Normativa (IN) 2.275/2025, publicada em agosto. O texto prevê que os cartórios devem adotar o código de identificação único no CIB no prazo de 12 meses, conforme previsto na reforma tributária (LC 214/25).

O texto também dispõe sobre o compartilhamento de informações e documentos relacionados a operações com bens imóveis urbanos e rurais. Essa troca com as administrações tributárias será feita pelos serviços notariais e de registro em um sistema nacional de gestão de informações territoriais (Sinter).

O que prevê a reforma

A reforma estabelece que o CIB deverá conter obrigatoriamente todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo município. Também é previsto que o Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal poderão estabelecer, em ato conjunto, obrigações acessórias para terceiros relacionados às operações, inclusive tabeliães, registradores de imóveis e juntas comerciais.

A apuração do IBS e da CBS será feita para cada empreendimento de construção civil, vinculado a um CNPJ ou CPF específico. Cada obra, incorporação ou parcelamento do solo será considerada um centro de custo distinto.

Nestes casos, o documento fiscal deverá indicar o número do cadastro da obra nas aquisições de bens e serviços utilizados na obra de construção civil a que se destinam.

O que será compartilhado e por quem?

No caso dos imóveis urbanos, os dados serão fornecidos pelas prefeituras e, no caso dos imóveis rurais, pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). No caso dos imóveis públicos da União, os dados serão produzidos pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU).

De acordo com a IN, a documentação vai abranger os bens imóveis registrados, para fins de apuração de seu “valor de referência”. A reforma tributária considera como valor de referência a estimativa de valor mercado dos bens imóveis, com atualização anual (art. 256 da LC 214/25).

O ponto deve ser foco de atenção dos contribuintes, segundo a advogada Natasha Rumiko Pereira Makiyama, sócia de tributário do Rayes e Fagundes. “O valor de referência oficial, adotado pelo fisco no CIB, restringirá subavaliações dos imóveis, para fins de apuração da CBS e do IBS, tanto em operações societárias envolvendo imóveis (como incorporações, cisões, fusões ou integralizações de capital), quanto em escrituras públicas e contratos de locação, já que, em eventual questionamento do fisco, a legislação permite o uso do valor de referência como meio de prova para arbitramento do tributo”, explicou.

Em que momento será compartilhado?

Os serviços notariais e de registro deverão compartilhar as informações imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel. Isso será feito por meio de um sistema eletrônico da Receita, integrado ao Sinter.

Para Natasha Makiyama, o compartilhamento automático de informações sobre o imóvel “vai permitir a identificação de discrepâncias nos valores transacionados entre os contribuintes e o valor de mercado, por exemplo”. Com isso, será possível o “arbitramento do valor da operação, com base no valor de referência atualizado”.

As informações deverão ser enviadas de forma estruturada, conforme especificações técnicas que serão definidas pela Receita Federal.

Há previsão de sanção?

Em caso de descumprimento das obrigações, a IN prevê aplicação de multas, além de sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.

Vai aumentar a carga tributária?

A advogada Natasha Makiyama entende que há tendência de aumento na carga tributária. Isso porque “o CIB será compartilhado com todas as administrações tributárias, inclusive estados e municípios, e o valor venal do imóvel atualizado será um parâmetro para que estados e municípios avaliem os valores dos imóveis e das transações realizadas com imóveis, o que, no final, pode significar um aumento da carga de outros impostos”.

Um exemplo são os contribuintes que fazem operações com valores menores buscando pagar menos de tributos (ITBI ou ITCMD, por exemplo). De acordo com a especialista, eles “eventualmente podem ser questionados a partir da avaliação das informações atualizadas do CIB”.

A LC e a IN não explicitam como será o tratamento dessas informações.

Modernização e novas rotinas

De forma geral, a IN vem de uma diretriz estabelecida pela LC para dar maior transparência nas transações e reduzir fraudes. Trata-se de uma medida relevante para os proprietários de imóveis, cartórios e mercado imobiliário.

O cenário exigirá adaptação de sistemas e rotinas dos cartórios e incorporadoras, além da revisão documental dos imóveis, o que pode gerar custos de implementação para o setor imobiliário. Os demais contribuintes deverão se atentar com o preenchimento e entrega de obrigações acessórias.

Tributaristas consultados pelo JOTA veem o cadastro único como um marco de modernização. De acordo com a advogada Marcela Adari, do escritório asbz, a criação do CIB “oferece à Receita Federal uma nova ferramenta para monitorar receitas provenientes de operações imobiliárias, como vendas e incorporações”. Esses dados, segundo ela, poderão ser utilizados tanto no IBS e na CBS como no Imposto de Renda.

A especialista destaca que “o governo não pretende tributar, pelo IVA-Dual, pessoas físicas que realizam locações de até R$ 240 mil por ano (limitadas a três imóveis distintos) nem venda de até três imóveis por ano, observadas condições”.

“O intuito do fisco também inclui o acesso a dados mais confiáveis para melhor eficiência na tributação, fiscalização, controle e monitoramento sobre as operações imobiliárias entre os contribuintes, sobretudo com a instituição da CBS e do IBS”, afirma Natasha Makiyama.

O CIB torna mais difícil a sonegação?

De certa forma, sim. A tendência é de que a centralização dos dados e informações sobre os imóveis neste novo sistema seja útil para monitoramento aprofundado e cruzamento com outras bases entre as administrações públicas e autoridades competentes.

Cronograma

O cronograma da Receita é de que os resultados e recomendações ao gestor do sistema nacional de gestão de informações territoriais (Sinter) sejam apresentados até 20 de dezembro deste ano. Até lá, o grupo de trabalho vai levantar os sistemas, normativos e práticas atuais dos registros participantes, desenvolver o piloto para padronização de documentos e fluxos, bem como o ambiente de homologação.

O plano de trabalho foi pactuado entre a Secretaria Especial da Receita Federal, os operadores dos registros públicos e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que passou a acompanhar com mais vigor nos últimos anos a digitalização dos cartórios extrajudiciais.

2026 é teste

Para tentar afastar preocupações que surgiram em torno do tema após a circulação de notícias falsas, a Receita Federal divulgou uma nota na qual reforça que o sistema estará disponível durante todo o ano de 2026 para testes.

“A finalidade da CIB é dotar o Brasil de um cadastro imobiliário único, gerando segurança jurídica para os proprietários, adquirentes e vendedores, relacionado às operações com imóveis no âmbito do imposto sobre valor agregado – IVA Dual, a partir de 2027 apenas”, esclarece a nota.

Fonte: JOTA

O cerco vai fechar! A sonegação com a receita de aluguel de imóveis está com dias contados! A partir de 2026, mesmo para quem recebe aluguel em dinheiro, a Receita Federal terá informações capazes de identificar a sonegação de aluguéis.

Através do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), a Receita Federal irá aprimorar o controle e a fiscalização de imóveis. O CIB é o número único nacional do imóvel, como se fosse o “CPF do imóvel”, que agrega informações cadastrais de imóveis rurais e urbanos, públicos ou privados. Já o Sinter é uma ferramenta que integra os dados cadastrais, geoespaciais, ambientais, fiscais e jurídicos relativos aos imóveis urbanos e rurais, produzidos por órgãos públicos e cartórios.

A Receita Federal irá cruzar o endereço residencial informado na Declaração de Imposto de Renda com os dados do SINTER/CIB, que, por sua vez, identificará quem é o proprietário do imóvel. Se o proprietário do imóvel não declara a receita de aluguel, mas o inquilino declara que reside neste imóvel, pronto! A Receita Federal irá presumir a existência de uma locação informal não declarada, independente se o inquilino declara que paga aluguel.

Resumindo: se uma pessoa reside em um imóvel que não é próprio, o dono deste imóvel terá que justificar a falta do recebimento do aluguel. Ah…, mas é minha mãe, meu pai, meu irmão que reside neste imóvel. Caberá a você comprovar porque outra pessoa reside no seu imóvel sem gerar receita de aluguel.

Quando o proprietário e inquilino são pessoas físicas, dependendo do valor, é preciso pagar carnê leão sobre a receita de aluguel, ou seja, não pode aguardar a entrega da Declaração de Imposto de Renda para pagar o imposto. Atenção! Não só o proprietário tem que declarar que recebe aluguel, mas o inquilino também tem que declarar que paga.

Fonte: Rita Silva

O contribuinte alegou que, mesmo tendo atrasado a entrega da declaração, apresentou o documento de forma espontânea, antes da existência de uma ação fiscal. Alegou ainda que a entrega deveria excluir a imposição da multa. A empresa mencionou o artigo 138 do Código Tributário Nacional (CTN), que dispõe sobre o benefício da denúncia espontânea, podendo resultar na exclusão da multa punitiva.

Na origem, o Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) deu decisão desfavorável à empresa, sob o argumento que, embora o contribuinte diga que a entrega espontânea da declaração tenha sido feita antes de qualquer ação fiscal, o envio tardio do documento não afasta a aplicação decorrente do atraso. Segundo o tribunal, o dispositivo do CTN não se estende a obrigações autônomas.

No voto, porém, o relator considerou que o TRF2 decidiu aplicar a multa com base na Medida Provisória 2158/2001. De acordo com o ministro Afrânio Vilela, a instrução normativa vigente à época do julgamento mencionava a imposição da multa pelo atraso, mas apenas uma lei poderia estabelecer penalidades.

Vilela afirmou ainda que, no REsp 1322275, o STJ afastou a multa em questão, justamente pelo fato de a aplicação da multa pela entrega tardia da declaração não ser prevista na legislação. Na avaliação do ministro, ao aplicar a multa, o TRF contrariou a MP e também divergiu da orientação firmada pelo STJ anteriormente.

O processo tramita com o número REsp 1747620.

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Fonte: JOTA

O caso envolve uma empresa imobiliária acusada de ter omitido receitas com a atividade de intermediação imobiliária, ao deixar de oferecer à tributação a parcela referente a corretagem. O valor da corretagem era pago pelos compradores dos imóveis diretamente aos corretores que atuavam nos estandes. O fisco sustentou que a empresa imobiliária seria a beneficiária integral dos valores recebidos a título de corretagem pela intermediação da venda de imóveis, e não os corretores autônomos diretamente.

No processo, a contribuinte explicou que os contratos de corretagem são uma espécie de prestação de serviço, no qual o comprador do imóvel “é o único responsável pelo pagamento a cada uma das partes do valor devido a título de comissão de corretagem”. Destacou, ainda, que os valores não configurariam receita da imobiliária.

A Fazenda Nacional recorreu da decisão que cancelou as exigências dos anos de 2010, 2011 e 2012. O entendimento da 2ª Turma Ordinária da 3ª Câmara da 1ª Seção foi de que “as comissões recebidas por corretores autônomos, que mantém contrato de parceria de trabalho com a imobiliária pessoa jurídica contratada por construtora/incorporadora, nas operações de vendas de unidades imobiliárias, não se caracterizam como receita da pessoa jurídica”.

Na Câmara Superior, no entanto, a maioria do colegiado votou pelo não conhecimento dos recursos por falta de similitude fática entre os paradigmas apresentados. A discussão não avançou para o mérito. Ficam vencidos no conhecimento o relator e as conselheiras Edeli Pereira Bessa e Maria Carolina M. M. Kraljevic.

Os processos tramitam com os números 10166.729955/2013-36 e 10166.729956/2013-81.

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Fonte: JOTA

O que é Dabim?

Dabim é a sigla de Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis, uma nova obrigação acessória criada pela Receita Federal para regulamentar a atualização do valor de imóveis.

Quais as possibilidades de atualização de valor de imóvel para pessoa física e jurídica?

Pessoa Física

Com a nova lei, a pessoa física residente no Brasil poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em DAA (Declaração de Ajuste Anual) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo IRPF (Imposto de Renda Pessoa Física), à alíquota definitiva de 4%.

Pessoa Jurídica

Já a pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo não circulante de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) à alíquota definitiva de 6% e pela CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) à alíquota de 4%.

Quais bens imóveis poderão ser atualizados?

Os bens imóveis que poderão ser atualizados para o valor de mercado, em geral, são os que se enquadram nas seguintes condições:

• situados no Brasil;
• situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Abex (Atualização de Bens e Direitos no Exterior), nos termos do art. 14 da Lei nº 14.754/2023;
• que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal de que tratam os arts. 36 a 40 da Instrução Normativa RFB nº 2.180/2024; e
• que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua DAA, conforme o disposto no art. 41 da Instrução Normativa RFB nº 2.180/2024.

Como e quando pode ser feita a atualização do valor dos imóveis?

A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado deve ser formalizada mediante a apresentação da Dabim e do pagamento integral dos tributos até 16 de dezembro de 2024.

Vale ressaltar que o custo de aquisição atualizado dos bens imóveis deve ser considerado na data de apresentação da Dabim ou do pagamento, o que ocorrer por último.

Como acessar a Dabim?

Desde ontem (24), a Dabim já pode ser acessada através do e-CAC, no site da Receita Federal, selecionando a área “Declarações e Escriturações” e o serviço “Declarar Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim“.

O que deve ser preenchido na Dabim?

Na Dabim deverão constar as seguintes informações:

• identificação do declarante, contendo o nome completo e o número de inscrição no CPF, no caso de pessoa física, ou o nome empresarial e número de inscrição no CNPJ, no caso de pessoa jurídica;
• identificação dos bens objeto da opção;
• valor do bem imóvel constante da última DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, ou o custo de aquisição, no caso de bem ou direito não declarado, nas hipóteses excepcionais previstas no art. 6º, parágrafo único da norma em referência, no caso de pessoa física;
• valor do bem imóvel constante da última ECF relativa ao ano-calendário de 2023, ou o custo de aquisição, no caso de bem ou direito não declarado, nas hipóteses excepcionais previstas no art. 6º, parágrafo único da norma em referência, no caso de pessoa jurídica; e
• valor atualizado do bem em moeda nacional para a data da formalização da opção.

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Fonte: IOB Notícias