Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 esclarece que o benefício não alcança recursos utilizados para construir outro imóvel ou quitar financiamento destinado à construção

A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 108, de 1º de julho de 2026, trazendo um importante esclarecimento sobre a isenção do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF) incidente sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial.

O entendimento estabelece que a isenção prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 não se aplica quando o contribuinte utiliza o produto da venda de um imóvel residencial para construir outro imóvel ou para quitar, total ou parcialmente, financiamento contratado para a construção de outro imóvel. A solução foi publicada no Diário Oficial da União em 3 de julho de 2026.

A orientação é relevante principalmente para contribuintes que pretendem vender um imóvel residencial e utilizar os recursos para construir uma nova residência ou concluir uma obra já financiada.

Como funciona a isenção do ganho de capital?

A legislação do Imposto de Renda prevê uma hipótese específica de isenção para o ganho de capital obtido na venda de imóvel residencial.

O artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 estabelece a possibilidade de isenção quando o contribuinte aplica o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, observadas as condições e o prazo estabelecidos pela legislação.

O ponto central da Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 está justamente na interpretação do que pode ser considerado aquisição de outro imóvel residencial.

Para a Receita Federal, existe uma diferença tributária relevante entre adquirir um imóvel e construir um imóvel.

Assim, mesmo que os recursos provenientes da venda sejam integralmente destinados à finalidade residencial, isso não significa, automaticamente, que o contribuinte poderá usufruir da isenção.

Construir outro imóvel não gera a isenção

Um dos pontos expressamente tratados pela Receita Federal é a utilização do dinheiro da venda na construção de outro imóvel residencial.

Segundo a solução de consulta, a isenção não se aplica quando o produto da venda é utilizado diretamente na construção de outro imóvel.

Isso alcança situações como o contribuinte que:

• vende uma residência;
• recebe o valor da venda;
• possui um terreno ou inicia uma nova obra; e
• utiliza os recursos obtidos com a venda para financiar ou pagar a construção.

Nesse cenário, a destinação do dinheiro para uma nova residência não é suficiente para caracterizar a hipótese de isenção prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.

E se o imóvel estiver sendo construído?

A situação exige uma distinção importante.

A Receita Federal reconhece a possibilidade de aplicação da isenção na aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta, desde que atendidos os requisitos legais.

O problema está quando o contribuinte não está adquirindo o imóvel de um vendedor, mas realizando a própria construção, inclusive em terreno de sua propriedade.

A interpretação adotada pela Receita é que essas situações não podem ser tratadas como equivalentes para fins da isenção.

Essa distinção entre aquisição e construção é um dos principais pontos de atenção para quem está planejando uma operação imobiliária.

Quitação de financiamento também não garante a isenção

Outro ponto importante da Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 envolve o contribuinte que vende um imóvel residencial e utiliza os recursos para quitar um financiamento.

A Receita Federal esclarece que a isenção não se aplica quando o financiamento quitado foi contratado para a construção de outro imóvel.

Portanto, não basta demonstrar que o dinheiro da venda foi utilizado para eliminar uma dívida relacionada a uma residência.

É necessário verificar qual era a finalidade do financiamento e se a operação efetivamente se enquadra nas hipóteses contempladas pela legislação.

A própria Receita diferencia a quitação de financiamento relacionado à aquisição de imóvel das situações em que o financiamento foi contratado para sua construção.

O prazo de 180 dias continua sendo importante

A regra de isenção não deve ser interpretada simplesmente como uma autorização para utilizar o dinheiro da venda em qualquer operação imobiliária realizada dentro de 180 dias.

O prazo é apenas um dos requisitos.

Para o benefício fiscal, é necessário que a aplicação dos recursos esteja enquadrada na hipótese legal de aquisição de outro imóvel residencial, além do atendimento às demais condições previstas na legislação.

Por isso, cumprir o prazo de 180 dias não transforma automaticamente uma construção em aquisição e nem permite concluir que a quitação de qualquer financiamento imobiliário produzirá o mesmo efeito tributário.

E se parte do dinheiro for utilizada na aquisição e parte na construção?

Essa situação merece atenção especial.

Conforme análises publicadas sobre a Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, quando parte dos recursos é destinada à aquisição de imóvel em construção e outra parcela é empregada diretamente na construção, a aplicação do benefício deve ser analisada de forma proporcional, considerando a parcela efetivamente enquadrada na hipótese de isenção.

Isso demonstra que o planejamento da operação antes da venda pode fazer diferença significativa na apuração do imposto.

Qual é o impacto para quem pretende vender um imóvel?

A principal consequência prática é que o contribuinte deve avaliar o tratamento tributário antes de realizar a venda.

Uma operação aparentemente simples — vender uma casa para construir outra — pode resultar em ganho de capital tributável.

Por exemplo, imagine um contribuinte que adquiriu determinado imóvel por R$ 500 mil e posteriormente o vende por R$ 900 mil.

Em princípio, existe uma diferença de R$ 400 mil que deverá ser analisada para fins de apuração do ganho de capital, considerando os custos e demais elementos admitidos pela legislação.

Se o contribuinte utilizar os R$ 900 mil recebidos para construir uma nova residência, a simples destinação dos recursos para a construção não assegura a isenção.

O imposto eventualmente devido deverá ser calculado conforme as regras aplicáveis ao ganho de capital.

A importância do planejamento tributário

A Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 reforça uma questão fundamental: a finalidade econômica da operação não é suficiente para garantir um benefício fiscal.

Para fins tributários, a forma jurídica e o enquadramento da operação são determinantes.

Assim, antes de vender um imóvel residencial, é recomendável avaliar:

1. o custo de aquisição do imóvel;
2. o valor previsto para a venda;
3. a existência de despesas que possam compor o custo;
4. a existência de ganho de capital;
5. a destinação que será dada aos recursos;
6. se haverá aquisição ou construção de outro imóvel;
7. eventual financiamento envolvido na operação; e
8. o cumprimento dos requisitos e prazos previstos na legislação.

Essa análise antecipada pode evitar uma surpresa tributária depois da venda.

Entendimento está vinculado a manifestação anterior da Receita

A Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 foi considerada parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 70, de 28 de março de 2014.

Entre os fundamentos legais mencionados pela Receita Federal estão o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 e o artigo 2º da Instrução Normativa SRF nº 599/2005.

A solução também trata de aspectos relacionados ao processo administrativo fiscal e esclarece que a consulta não produz efeitos quanto à parte que envolva fato já disciplinado por ato normativo publicado antes de sua apresentação.

O que o contribuinte deve fazer?

A orientação mais segura é não deixar a análise do ganho de capital para depois da venda.

Quem pretende vender um imóvel residencial para comprar outro, adquirir um imóvel em construção, construir uma residência ou quitar financiamento deve verificar previamente se a operação efetivamente atende aos requisitos da isenção.

A diferença entre comprar e construir pode representar uma consequência tributária relevante.

Conclusão

A Solução de Consulta Cosit nº 108, de 1º de julho de 2026, delimita o alcance da isenção do ganho de capital prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.

O entendimento da Receita Federal é claro: a isenção não se aplica quando o produto da venda de imóvel residencial é utilizado diretamente na construção de outro imóvel ou na quitação, integral ou parcial, de financiamento contratado para sua construção.

Para o contribuinte, o principal alerta é que a simples aplicação do dinheiro da venda em uma nova residência não garante a isenção. A operação precisa ser estruturada de acordo com as hipóteses expressamente admitidas pela legislação.

Por isso, operações imobiliárias que envolvam valores relevantes devem ser analisadas antes da venda, permitindo identificar previamente o eventual ganho de capital e o tratamento tributário aplicável.

Base normativa: Solução de Consulta Cosit nº 108, de 1º de julho de 2026; Lei nº 11.196/2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599/2005, art. 2º.