A locação por temporada, cada vez mais comum entre proprietários que anunciam imóveis em plataformas digitais, passou a ter novas regras com a regulamentação da Reforma Tributária. A mudança afeta diretamente pessoas físicas que obtêm renda com aluguel de curto prazo e exige atenção aos critérios que definem quando haverá cobrança dos novos tributos.

Locação por temporada na Reforma Tributária: Lei Complementar nº 214/2025

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, a locação por temporada ganhou um novo enquadramento tributário. Em determinadas situações, o aluguel deixa de ser visto apenas como cessão de uso do imóvel e passa a ser tratado como prestação de serviço.

Na prática, isso significa que o proprietário pode ser obrigado a recolher dois novos tributos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

O ponto central é que o meio utilizado para alugar o imóvel não interfere na tributação. Seja por aplicativos como Airbnb e Booking, por imobiliárias ou contratos diretos, o que determina a incidência dos tributos são critérios legais objetivos.

Critérios para incidência de IBS e CBS na locação por temporada

A legislação definiu dois requisitos que devem ser atendidos ao mesmo tempo para que o proprietário pessoa física passe a ser contribuinte dos novos tributos:

• Possuir mais de três imóveis destinados à locação;
• Obter receita anual superior a R$ 240 mil com essa atividade.

Se apenas um desses critérios for ultrapassado, não há incidência de IBS e CBS. Ou seja, quem tem poucos imóveis ou uma receita menor continua fora da nova tributação.

Outro ponto importante é o monitoramento ao longo do ano. Caso a receita ultrapasse R$ 288 mil (20% acima do limite inicial), o enquadramento como contribuinte ocorre ainda no mesmo ano-calendário.

Prazo do contrato continua sendo determinante

A definição de locação por temporada não mudou: ela continua vinculada ao prazo do contrato. Para ser considerada como tal, a locação deve ter duração inferior a 90 dias.

Acima desse período, o contrato pode ser equiparado a serviços de hospedagem, o que implica tratamento tributário diferente e, em geral, mais oneroso.

Situação dos não contribuintes

Para a maioria dos proprietários pessoa física, especialmente aqueles com poucos imóveis, a rotina permanece praticamente a mesma.

Nesses casos:

• A tributação continua sendo feita pelo Imposto de Renda;
• O recolhimento pode ocorrer via carnê-leão, quando o pagamento vem de pessoa física;
• Pode haver retenção na fonte quando o pagamento é feito por pessoa jurídica;
• Os valores devem ser ajustados na declaração anual.

Outro ponto relevante é que não há obrigatoriedade de emissão de nota fiscal para quem não é contribuinte de IBS e CBS. Essa exigência passa a existir apenas para quem se enquadrar nas novas regras.

Impactos também alcançam bens móveis

As mudanças não se limitam aos imóveis. A nova legislação também inclui a locação e o arrendamento de bens móveis no mesmo regime tributário.

Entram nesse grupo:

• Veículos;
• Máquinas;
• Equipamentos industriais;
• Contratos de leasing.

Essas operações passam a ser tratadas de forma semelhante à prestação de serviços para fins de incidência de IBS e CBS, o que amplia o alcance da tributação.

O que o proprietário deve fazer agora

Diante das novas regras, especialistas recomendam que os proprietários acompanhem de perto sua receita anual e a quantidade de imóveis alugados. Pequenas mudanças no volume de ganhos podem alterar o enquadramento tributário.

Além disso, pode ser necessário revisar contratos, valores de locação e a forma de gestão dos imóveis, principalmente para quem já está próximo dos limites definidos pela legislação.

A nova fase da tributação exige organização e planejamento. Para o proprietário pessoa física, entender as regras é o primeiro passo para evitar surpresas e manter a atividade em conformidade com a lei.