1. Introdução

A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, implantou no Brasil o modelo de IVA Dual, por meio do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses tributos substituem diversos impostos sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e COFINS), adotando como princípios centrais a tributação no destino, a não cumulatividade plena e a simplificação das regras de incidência.

As operações com bens imóveis passaram a ter regime específico, que contempla alíquotas reduzidas, redutores da base de cálculo e possibilidade de dedução de materiais de construção. Esse tratamento diferenciado busca equilibrar a carga tributária do setor imobiliário e estimular a aquisição de imóveis populares.

2. Operações Sujeitas à Incidência

De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, o IBS e a CBS incidem sobre as seguintes operações:

• Alienação de imóveis, incluindo incorporação imobiliária e parcelamento do solo;
• Cessão e atos translativos ou constitutivos onerosos de direitos reais sobre imóveis;
• Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis;
• Serviços de administração e intermediação imobiliária;
• Serviços de construção civil.

Observar que se sujeitam à tributação pelo IBS e pela CBS, pelas mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis: a servidão; a cessão de uso ou de espaço; a permissão de uso e o direito de passagem.

Resumo:

O imposto será devido no local de situação do imóvel, conforme art. 11, II, § 2º da LC nº 214/2025.

3. Não Incidência

Não há incidência de IBS e CBS nas seguintes hipóteses:

• Permuta de imóveis, exceto sobre a torna;
• Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia;
• Operações realizadas por fundos patrimoniais constituídos pela Lei nº 13.800/2019;

4. Contribuintes

São considerados contribuintes do IBS e da CBS:

• O alienante, nas operações de venda de imóveis;
• Quem cede ou transmite direitos reais onerosos, exceto de garantia;
• O locador, cedente ou arrendador;
• O adquirente, nos casos de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial;
• Prestadores de serviços de construção, administração e intermediação imobiliária.

Nas sociedades em conta de participação, o sócio ostensivo fica obrigado a efetuar o recolhimento do IBS e da CBS incidentes sobre as operações com bens imóveis, vedada a exclusão de valores devidos a sócios participantes.

Resumo:

Pessoas físicas também podem ser enquadradas como contribuintes, desde que exerçam atividade econômica vinculada a bens imóveis.

Veja a seguir quais as atividades exercidas estarão sujeitas à condição de contribuinte regular do IBS e da CBS:

5. Base de Cálculo

A base de cálculo é composta pelo valor da operação (alienação, locação, cessão, arrendamento, administração ou construção).

Devem ser incluídos juros, multas, encargos, variações monetárias, seguros e demais valores cobrados. Já tributos incidentes sobre o imóvel e despesas condominiais não integram a base da locação.

6. Incentivos e Redutores

6.1 Redutor de Ajuste

Permite deduzir da base de cálculo o valor de aquisição do imóvel, acrescido de ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais. Esse redutor é atualizado pelo IPCA e aplica-se a partir de 2027.

No quadro a seguir sintetizamos as regras de aplicação do Redutor de Ajuste tomando por base a operação realizada e a condição do adquirente, se contribuinte regular ou não dos novos tributos:

6.2 Redutor Social

Após a redução do Redutor de Ajuste, poderá ser deduzido da base de cálculo do imóvel novo, o Redutor Social, nos seguintes valores, até o limite da respectiva base:

• Imóvel Residencial novo: R$ 100.000,00;
• Lote Residencial: R$ 30.000,00;
• Locação, Cessão Onerosa ou Arrendamento: R$ 600,00 por mês (por imóvel);
• O bem imóvel novo é aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento;
• Bem imóvel residencial é a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais (segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência);
• Lote residencial é a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766/1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil);
• O Redutor Social só poderá ser utilizado uma única vez por imóvel;
• Os valores de Redutor Social serão corrigidos mensalmente, a partir de 16.01.2025, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

6.3 Dedução de Materiais de Construção

Construtoras podem se apropriar de créditos referentes a materiais utilizados nas obras, quando fornecidos diretamente ou por terceiros.

7. Alíquotas Reduzidas

8. Cálculo do IBS e CBS

Para calcular o IBS e CBS é preciso primeiro subtrair o valor dos redutores da base de cálculo e, só então, multiplicar pela alíquota da operação. Depois são descontados os valores de crédito de insumos da cadeia para chegar ao valor a ser pago dos tributos.

A figura a seguir apresenta o passo a passo de apuração e cálculo do IBS e CBS com a aplicação do redutor social e de ajuste:

9. Inscrição no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Os bens imóveis urbanos e rurais de que trata este regime deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

O CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB.

O CIB deverá constar obrigatoriamente de todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo Município.

9.1 Prazos para inscrição no CIB

Os prazos de inscrição de todos os bens imóveis no CIB são:

10. Período de Transição

Até 31.12.2026, permanecem as regras atuais. Entre 2027 e 2028, haverá regimes facultativos de transição, como a cobrança cumulativa da CBS em determinados casos (ex.: RET e loteamentos). A partir de 01.01.2029, todas as operações passam a seguir integralmente as novas regras do IBS e da CBS.

11. Considerações Finais

A Reforma Tributária trouxe um regime específico para o setor imobiliário, combinando alíquotas reduzidas, redutores sociais e dedutibilidade de insumos, o que garante simplificação, segurança jurídica e maior progressividade. As medidas tendem a reduzir custos para habitação popular e estimular investimentos em incorporação e construção civil, ao mesmo tempo em que fortalecem a transparência com instrumentos como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

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